Scheiden & een Eigen Woning

Vroegtijdig in het mediationtraject zal de (echtelijke) woning het onderwerp zijn van  gesprek. Wat is jullie woonwens ná de scheiding? Wordt de woning overgenomen door één van jullie beiden? Wordt de de woning verkocht? Of blijven jullie na scheiding nog (tijdelijk) samen eigenaar? Op basis van jullie situatie kan al snel een indicatie worden gegeven welke mogelijkheden er in jullie geval zijn. Vaak vragen we de hypotheeknemer mee te denken in mogelijkheden en oplossingen.

Wanneer je beiden eigenaar bent van de woning, zal de waarde van deze woning ook aan jullie beiden toekomen. Dit geldt tevens voor de hypothecaire geldlening. Dit betekent dat, in het geval je beiden voor de helft eigenaar bent van de woning, aan jullie beiden de helft van de over- dan wel onderwaarde zal toekomen.

Wanneer één van de partners in de woning blijft, zal deze de helft van de overwaarde aan de vertrekkende partner moeten betalen (of de vertrekkende partner de helft van de onderwaarde aan de partner die de woning overneemt moeten vergoeden) . Dit kan bijvoorbeeld door de ander meer van het overige vermogen toe de delen, of door bijvoorbeeld deze ‘uitkoop’ te financieren met een hypothecaire geldlening.

Veelal is een hypotheek  afgesloten op de beide inkomens van de partners. Om de hypotheek en de woning op naam van de achterblijvende partner te krijgen, is het benodigd dat de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen. Dit betekent dat de vertrekkende partner niet meer verantwoordelijk is voor de verplichtingen die uit de hypothecaire geldlening voortvloeien. De achterblijvende partner zal de hypotheeknemer voldoende zekerheid moeten kunnen verstrekken de hypotheek zelfstandig te kunnen dragen.

In de praktijk zie je nu nog regelmatig dat woningen (deels) met aflossingsvrije hypotheken zijn gefinancierd. Dit betekent dat op deze leningen geen aflossing hoeft plaats te vinden om tóch gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Vanaf 1 januari 2013 is het afsluiten van een dergelijke hypotheek niet meer mogelijk. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, moet de hypothecaire geldlening tenminste annuïtair en binnen 360 maanden worden afgelost.

Had je samen met je partner een aflossingsvrije hypotheek van vóór 1 januari 2013, dan betekent dit in de meeste gevallen dat dit ‘oude recht’ aan jullie beiden toekomt, ieder voor de helft. Wanneer je een nieuwe hypotheek afsluit, en dit geldt dus tevens wanneer je de echtelijke woning overneemt, zul je voor de verwerving van de ‘halve woning’ van je partner, een hypotheek moeten afsluiten tegen de strengere regels zoals deze gelden vanaf 1 januari 2013. In de praktijk betekent dit dat je op de nieuw afgesloten lening, zult moeten gaan aflossen. De maandlasten van dezelfde woning zullen na scheiding in dat geval hoger worden.

De echtelijke woning is veelal het vermogensbestanddeel met de grootste waarde, wanneer bezittingen en schulden moeten worden verdeeld. De waarde waarvoor de woning dient te worden overgenomen, is de zogenaamde waarde in het economisch verkeer. Het is altijd aan te raden om de woning onafhankelijk te laten taxeren. In veel gevallen wordt dit ook door de hypotheeknemer verplicht, bijvoorbeeld wanneer de hypotheek dient te worden verhoogd in verband met de uitkoop van de vertekkende partner.

Wanneer het bij de scheiding niet mogelijk is dat één van de partijen de woning kan overnemen, wordt er soms voor gekozen om de woning onverdeeld te laten. Dit betekent dat je na scheiding beiden eigenaar blijft van de gezamenlijke woning en beiden verantwoordelijk blijft voor de betaling van de hypotheek. Juridisch gezien kun je voor een periode van maximaal 5 jaar samen afspreken dat de verkoop binnen deze periode niet door één van beiden gevorderd kan worden. Er zijn mogelijkheden om deze termijn later te verlengen.

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek gelden strenge regels. Zo moet de rente van de lening zijn, voor een woning die fiscaal gezien je eigen woning is. Eén van de vereisten is dat de woning je hoofdverblijf is. Bij een echtscheiding zie je dat dit voor één van de partners niet lang meer het geval zal zijn of soms al in de periode voor het scheidingstraject uit de woning is vertrokken. Niet de inschrijving op een ander adres, maar de datum waarop de vertrekkende partner de woning duurzaam heeft verlaten (vanaf het moment dat je samen niet meer de intentie hebt gehad om samen in de woning te leven) is bepalend voor het ingaan van de zogenoemde scheidingsregeling. Deze scheidingsregeling zorgt ervoor dat je, mits je (ex-partner) nog in de woning woont, het deel van de hypotheekrente van de vertrekkende partner nog fiscaal aftrekbaar is, voor een periode van 24 maanden nadat deze uit de woning is vertrokken.

Daarnaast geldt dat hypotheekrente alleen maar aftrekbaar is, wanneer deze betrekking heeft op jouw deel van de lening, en deze rente ook daadwerkelijk op jouw drukt. Met andere woorden, je zult de rente ook zelf moeten betalen, ook al woon je niet meer in de woning waarop de lening betrekking heeft. In de praktijk lossen we dit vaak op met een woonvergoeding, die wordt betaald door de achterblijvende partner.

Het betalen van de hypotheekrente door de achterblijvende partner voor diegene die is vertrokken kan niet. Het betalen van de hypotheekrente door de vertrekkende partner kan slechts onder voorwaarden (de achterblijvende partner heeft niet de middelen om de eigen hypotheekrente te betalen en de voor de vertrekkende partner geldt dat er een onderhoudsverplichting is.

Graag brengen we alle mogelijkheden en de financiële gevolgen in kaart. Zodat jullie op basis hiervan samen keuzes kunnen maken.